绿维导语：
绿维文旅最早的旅游规划设计模型中，商街一直是旅游目的地形成聚集核的重要内容之一。一方面商街夜市可以创造新的兴奋点，使旅游目的地表现更加丰富；另一方面，可以将游客对白天旅游的情感与体验，转化为夜间的持续消费。此外，商业夜市带来了大量的就业机会，还能促进当地的就业情况。
可以说，商街是区域旅游的灵魂，是带动区域经济的重要组成部分，对于旅游目的地而言，是不可或缺的存在。绿维文旅认为休闲商街的打造文化活化、业态市场化、地产商业化是核心。
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商街与休闲商街
商业街是指能够满足人们商业的综合型、专业性和社会性需要，由多数量的商业及服务设施按规律组成，以带状街道建筑形态为主体呈网状辐射，统一管理并具有一定规模的区域性商业集群。商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业综合体。可细分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。
休闲商街是以休闲、娱乐为主要目的的，步行街往往兼多种功能于一身，提供一个宜人的休闲、娱乐环境是主旨。在这样的步行街中，购物不再是主题。休闲商街主题性、特色性、休闲性越来越强，已经从原来的购物街逐渐演变成休闲娱乐综合体。
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休闲商街的政策沿革
自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格迥异。
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2005年委员会首次评选首批中国著名商业步行街和中国特色商业步行街各10条。
后续又不断增减，其评选标准是：在全国及地方享有一定知名度、经营特色鲜明、商家云集、商户数量达到一定规模、客流量、经济效益良好、业态布局合理、经营管理规范，市容、环境、绿化以及对周边商圈及城市经济影响力等。伴随后期发展数量有所增加。
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2018年商务部《商务部关于开展步行街改造提升试点工作的通知》
2018年商务部明确首批步行街改造提升的11个试点项目，预计改造提升后的11条步行街年客流量将超过10亿人次，总营业额将超过1000亿元，引领消费升级、提升城市品质、彰显城市特色的作用进一步发挥，经济效益和社会效益明显提高。
11条商街选取特征：
涵盖类型全：这11条商街中既有综合型，也有特色型
地理区位好：商街全部位于直辖市或区域中心城市的核心位置
发展基础好：前期拥有知名度、在各地区影响力大
当地政府支撑：各地政府针对步行街明确目标与任务，制作三天改造提升任务清单
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2019年7月国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》
改造提升商业步行街。结合实际对商业步行街基础设施、交通设施、信息平台和诚信体系等新建改建。扩大全国示范步行街改造提升试点范围。
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坚持地方政府引导、市场主导、消费者选择。以更有针对性的政策措施，发展“小店经济”，创造更多就业机会，促进形成一批人气旺、特色强、有文化底蕴的步行街。
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做好步行街改造提升和扩大内需、促进消费相关工作，为决战决胜脱贫攻坚，全面建成小康社会做出贡献。
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2020年6月商务部公布首批全国示范步行街名单
1.南京夫子庙步行街；2.杭州湖滨步行街；3.重庆解放碑步行街；4.成都宽窄巷子步行街；5.西安大唐不夜城步行街
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2021年1月 《旅游休闲街区等级划分》行业标准发布
《标准》将旅游休闲街区划分为国家级旅游休闲街区和省级旅游休闲街区两个等级。
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2021年4月习文化和旅游部、国家发改委 开展国家级旅游休闲街区认定工作
落实《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》有关任务要求，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲街区。
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2022年1月，文化和旅游部 国家发展改革委发布公告，认定国家级旅游休闲街区54家。
认定标准：《旅游休闲街区等级划分》（ LB/T 082-2021 ）
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2023年3月 第二批国家级旅游休闲街区
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2023年11月 第三批国家级旅游休闲街区
2021年以来，文化和旅游部会同相关部门推出了3批共164家国家级旅游休闲街区，在文旅深度融合、城市有机更新、品牌打造推广、成果主客共享、促进新型消费等方面积累了宝贵经验。第四批国家级旅游休闲街区认定工作即将启动，文化和旅游部将在加强历史文化保护传承基础上，把旅游休闲街区打造成新时代城市旅游的新名片、新地标。
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休闲商街打造要点
绿维文旅认为对于休闲商街，如何实现文化活化、休闲业态市场化、商业地产盈利化是打造的重点。文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
1、商街的二次升级：从“泛休闲化”到“景区化”
泛化休闲化：商业街的泛化休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。
景区化：指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，实现商业街的升级管理，这是商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。
从泛化休闲化到景区化的升级：我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级。第一次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化管理商业街的转变。
通过对商业街发展历史和现状的分析，绿维文旅认为，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气。我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区。
八坊十三巷效果设计图
八坊十三巷主题街区节点效果图
八坊十三巷主题街区节点效果图
2、主题和核心吸引力的策划
这是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。
绿维文旅根据多年的规划设计经验，认为具体的设计手法如下：
（1）通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；
（2）通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；
（3）通过街区建筑设计、街区景观处理、街区文化具象、街区景观微缩、街区夜景打造等手法，可以将城市规划和旅游规划中景观文化等元素“借用”进休闲商街；
（4）通过节庆、演出等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统；
（5）游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面；
3、业态市场化布局
商街的主力消费者转移至80、90后，由于消费习惯大不同，他们对体验业态开启了更为极致的追求，比如参与感较强的运动馆、采用高科技的主题乐园与体验馆等。创新业态的出现也对商街业态市场化提出了必须与时俱进，又要可持续发展的新要。
绿维文旅对商街主要的业态概括为以下几类：
（1）文创商品、工艺品、农特产品等销售为核心的传统购物业态
（2）加工工坊、创意书店、创意生活馆等为主的体验型购物业态
（3）餐厅饭馆为主体的餐饮业态
（4）康体、健身、洗浴、按摩、医美、茶馆为主的康养业态
（5）酒吧、演艺、剧院、6D电影、歌厅KTV等为主的传统娱乐业态
（6）剧本杀、VR体验馆、电竞体验馆、运动馆、密室逃脱等新兴娱乐业态
（7）电竞酒店、亲子酒店、精品民宿等主题型住宿业态
（8）萌宠乐园、亲子乐园等游乐项目
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4、完善的旅游综合服务系统
这是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。不同类型的商街有各自的管理体系，但是都应该有景区化的服务系统，提供景区化的周到服务。
5、商街景区化的规划
商街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。
首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。
具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术，使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时具备商业街景区提升的可操作性
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休闲商街招商策略
招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。
确定招商对象
招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。
还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。
确定经营模式
投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。
委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。
租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。
直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。
虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。
制定招商优惠策略
根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。
招商流程
市场调研和目标客户分析(招商部) 客户招商月计划实施(招商部) 客户招商周计划(招商主管) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接待(招商主管) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表（招商部、客户） 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门） 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心） 进行装修、备货、上柜、营业（客户）。
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